第66期丨协议填补合同漏洞时的恶意磋商责任认定——翁某诉毕某房屋买卖合同纠纷案

 

欢迎光临  精品案例  栏目

精选最高法院指导性案例、公报案例、上海法院精品案例等高质量案件，深度解读、理性分析。

编者按

重要履行期限条款约定不明的情况下，合同属于本约还是预约，应当如何认定当事人在合同解除中的过错责任，一直是审判实践中争议较大的问题。本期案例二审判决认定，履行期限条款不明确不影响合同本约的成立与生效，当事人应当遵循诚实信用原则，通过后续磋商填补合同漏洞，恶意磋商导致合同漏洞未能填补的一方主张解约的，构成预期根本违约，应当承担违约责任。本案二审体现了当事人在协议填补合同漏洞时的诚信磋商规则，对维护交易安全，明确此类案件的审理思路具有借鉴意义。

↓↓收听语音版请点击播放↓↓

语音版

协议填补合同漏洞时的

恶意磋商责任认定

——翁某诉毕某房屋买卖合同纠纷案

裁判

要旨

履行期限条款不明确不影响买卖合同本约的成立与生效，当事人应当遵循诚实信用原则，通过后续磋商填补合同漏洞。一方当事人拒绝对方的合理补充要约，坚持以明显违反一般交易习惯或合同既定条款的条件作为要约主张，造成补充协议无法达成，属于恶意磋商行为。恶意磋商方以履行期限不明为由提出解约，系明确表示不履行合同义务，构成根本违约行为，相对人主张由恶意磋商方承担违约责任，人民法院应予支持。

基本案情

原告翁某诉称：2017年4月19日，双方签订了预约合同性质的《房屋买卖合同》，约定原告向被告购买位于本市文诚路500弄某处房屋（以下简称“涉案房屋”），总价65万元。合同签订后，原告向被告支付定金2万元，并积极至中介处与被告进一步磋商《上海市房地产买卖合同》，但双方对过户时间、贷款审批等主要条款无法协商一致，导致至今未能签订正式的《上海市房地产买卖合同》。《房屋买卖合同》未能继续履行的责任不在于翁某，故诉至法院请求：1.判令翁某与毕某签订的《房屋买卖合同》于2017年10月12日解除；2.判令毕某归还购房定金2万元。

被告毕某辩称：双方已经签订了《房屋买卖合同》，虽然合同中关于网签时间、过户时间的约定并不明确，但毕某与翁某积极沟通，尽量达成补充协议。由于翁某坚持主张“实际过户时间以贷款审批通过为准”，违背合同已经确定的付款原则，导致双方未能达成补充协议，未能完成网签手续的过错责任在于翁某。翁某单方起诉要求解除合同，构成根本违约。毕某同意解除《房屋买卖合同》，但按照定金罚则，20,000元定金应归毕某所有。毕某同时在一审中提出反诉，请求判令翁某支付13万元违约金。

法院经审理查明：涉案房屋于2010年9月7日登记于毕某名下。2017年4月19日，翁某（乙方）、毕某（甲方）与案外人满懿（上海）房地产咨询有限公司（丙方）签订《房地产买卖居间协议》，约定翁某向毕某购买涉案房屋，总房价款650,000元；乙方为表示对该房地产的购买诚意，向丙方支付意向金2,000元，作为与甲方进行洽谈之用，如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行，并且乙方应于甲方签署本协议次日内补足定金至20,000元。合同另对其他相关事宜进行了约定。

同日，翁某（乙方）与毕某（甲方）签订《房屋买卖合同》一份，约定翁某向毕某购买涉案房屋，总房价650,000元；乙方于网签合同后10个工作日自行支付或者通过居间方转付给甲方首期房价款（含定金）240,000元，于网签合同后3个工作日内向贷款银行申请贷款支付第二期房价款200,000元，交易过户前支付甲方房款210,000元；双方于乙方银行贷款划入甲方收款账户后3天内对房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方；双方于乙方贷款审批通过后向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押（若有）登记手续；乙方未按本合同约定期限付款，应当按逾期付款额的日万分之五支付甲方逾期违约金，逾期超过20日仍未支付的，甲方有权单方解除合同，甲方未按本合同约定期限交付房地产（包括房地产交接和权利转移），应当按乙方已付房款的日万分之五支付乙方逾期违约金，逾期超过20日仍未履行交付义务的，乙方有权单方解除本合同，甲乙任何一方依据本条约定主张解除本合同的，均须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。该合同第4.4条约定：如贷款不足，乙方应于本合同约定的过户期限前，将该不足部分补足甲方。该合同第13条约定，甲乙双方一致同意严格按照本合同履行，网签合同仅为办理交易过户手续之需，若网签合同对本合同部分内容变更，以变更后的内容为准；本合同未变更的内容继续有效。合同另对其他相关事宜进行了约定。翁某持有的合同原件中未约定具体的网签办理时间。同日，翁某向毕某支付定金2,000元。

2017年4月21日，翁某向毕某支付定金18,000元。

2017年4月23日，中介人员曾打印了一份网签合同版本，该合同版本上注明：于2017年7月31日之前过户，翁某与毕某均收到了该合同版本，但并未签署。

2017年5月6日，毕某、翁某共同到中介门店商谈网签事宜。翁某提出，《房屋买卖合同》中约定是贷款审批通过后再办理过户，现在网签合同明确了7月31日这个具体日期，但是涉案房屋是商住房，办理购房贷款有难度，其贷款通过时间不能确定，网签合同上的过户期限条款应采取与《房屋买卖合同》一致的表述。中介人员则表示，网签合同版本中必须标明具体的最终过户日期，不能以文字表述代替。翁某还表示：“这20万我肯定是要贷款的，如果贷不下来的话，我肯定是买不了这个房子的。”

2017年5月11日，翁某电话询问毕某，过户时间确定为2017年7月31日前，实际过户时间以贷款审批通过为准，毕某是否同意。毕某回复称可以，并反问，如果贷款审批不通过怎么办。翁某回复称不清楚。

裁判结果

上海市松江区人民法院于2018年3月14日作出（2017）沪0117民初13901号民事判决：一、翁某与毕某签订的《房屋买卖合同》于2017年10月12日解除；二、毕某返还翁某定金2万元；三、驳回毕某的反诉请求。宣判后，毕某提出上诉，请求二审法院改判2万元定金归毕某所有，并明确表示不再主张13万元违约金。上海市第一中级人民法院于2018年6月8日作出（2018）沪01民终5536号民事判决：一、维持（2017）沪0117民初13901号民事判决第一、三项；二、撤销（2017）沪0117民初13901号民事判决第二项；三、驳回翁某要求毕某归还购房定金2万元的诉讼请求。

裁判理由

法院生效裁判认为 ，毕某与翁某于2017年4月19日签订了《房屋买卖合同》，由于翁某所持有的合同原件未载明网签时间，故双方并未就具体网签时间达成合意，合同约定的首付款时间、贷款申请时间均与网签时间有关，在网签时间未定的情况下，上述期限亦均不明确。此外，《房屋买卖合同》未记载具体的过户期限。尽管合同表述存在上述缺陷，但标的房屋及转让价款均已确定，双方关于房屋买卖的合意已经成立。因此，《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律的效力性禁止性规定，属合法有效，对双方均具有约束力。本案争议焦点主要在于：一、双方未能办理网签手续的原因如何认定？二、双方未能就过户期限达成补充协议的过错责任如何认定？三、翁某主张解除合同关系是否构成违约？ 

一、关于网签合同手续未能办理的具体原因问题

根据《房屋买卖合同》约定，办理网签手续是双方后续履行的第一步，虽然合同中未记载网签时间，但是涉案房屋的网签办理并不存在客观限制，网签行为仅是过户所需的备案手续。根据双方当事人的一致陈述，签约后，双方就网签事宜进行了多次磋商。中介人员曾于2017年4月23日为双方打印出一份网签合同，毕某对该合同版本的内容予以认可，而翁某则仅对该合同版本中的过户期限提出异议。从双方之后的协商过程及诉讼中的陈述看，翁某对于与网签时间相关的首付款支付时间、贷款申请时间并无特别要求，其与毕某在网签事宜协商中的唯一争议就是过户期限条款的表述问题。所有权过户是整个房屋交易的核心，过户期限条款对涉案房屋买卖的后续履行具有实质性、决定性影响。根据《房屋买卖合同》记载，付款、交房均以过户时间作为关联节点，一旦固定过户时间，前述行为的最终期限便均能得以确定，合同漏洞便能得到充分填补。因此，双方未办理网签手续的真正原因在于未能就过户期限条款达成补充协议。

二、关于过户期限未能达成补充协议的过错责任问题

《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，《房屋买卖合同》将过户期限表述为“贷款审批通过后”，而贷款是否能够通过及何时通过均属于不确定的事项，故该条款的表述不能为后续履行设定准确预期，属于履行期限约定不明。根据上述法律规定，当事人可以进行协议补充。现毕某主张系翁某的过错导致补充合意未能达成，而翁某主张不可归责于任何一方。对此，法院认为，合同漏洞的协议填补需要当事人本着诚实信用的原则，在遵循合同其他有关条款的基础之上，积极主动地进行合理磋商。本院根据查明的事实，就双方在补充协议磋商中的过错责任认定问题分析如下：

第一，双方签订《房屋买卖合同》的时间是2017年4月19日，合同约定第二期房款200,000元以贷款方式支付，贷款审批通过后过户。按照购房贷款的一般流程，购房人需要备齐相关资料向银行提出申请，由银行完成内部审核后再作出答复。实践中，由于各个银行贷款政策的差别，购房人可以选择不同的银行进行申请，也可能需要补充提交相应的材料，这一过程必然需要一定的期限。因此，从上述约定可以认定，毕某应当给予翁某必要的贷款准备期限。在2017年4月23日，毕某就表示同意以中介人员提出的2017年7月31日作为过户期限，如双方当日完成网签，则翁某应在3日内开始申请贷款，预留的贷款准备期限达3月有余。从当前房屋交易的一般惯例看，这一期限已经足以使购房人享有充分的贷款办理时间，显然不存在恶意挤压翁某准备期限的情况。当然，在具体交易中，购房人基于自身资信、贷款金额等因素，可能希望尽量延长贷款准备期限。双方合意一致才能达成补充协议，因此，翁某也有权根据自身需求提出期限要求，而并没有必然接受毕某主张的义务。

第二，翁某在磋商中主张，即使网签合同需要表述具体期限，也应当补充约定“实际过户时间以贷款审批通过为准”。由于申请贷款的次数与期限缺乏制约，如果合同条款采用这一表述，2017年7月31日就失去了作为过户节点的意义，交易可能陷入无法预期的拖延状态。翁某在2017年5月6日还曾表示“这20万如果贷不下来，肯定是买不了这个房子”。由此可见，翁某并不是要求将过户期限延长到某个特定时间，而是要求将贷款审批通过作为继续交易的条件。对此，法院注意到，《房屋买卖合同》4.4条约定：如贷款不足，乙方应于本合同约定的过户期限前，将该不足部分补足甲方。从合同条款之间的逻辑关系看，4.4条确立了买方在贷款不足情况下继续承担付款义务的基础原则，而过户期限条款是针对履行时间的问题。因此，结合这两个条款的含义，应当认定办理贷款是翁某履行第二期200,000元付款义务的优先方式，但贷款不成的风险应由其自行承担，其无权以贷款不成为由拒绝履行付款义务，双方对过户期限的补充磋商均应当建立在这一基础原则之上。翁某坚持主张以贷款审批通过作为实际过户条件，试图拖延、规避贷款不成情况下的付款义务，其行为实质是拒绝对过户期限进行补充明确，属于恶意磋商行为。毕某对其主张予以拒绝，是为了避免后续交易陷入缺乏制约的拖延，具有正当理由。

结合上述分析，法院认定，在补充磋商中，毕某主张的过户期限给予了翁某必要的准备时间，符合房屋交易的正常惯例；而翁某的主张属于故意保留合同漏洞，违反诚信磋商义务，应对过户期限条款未达成补充协议承担全部过错责任。

三、关于翁某主张解除合同关系是否构成违约的问题

《合同法》第六十二条第（四）项规定，当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。根据上述法律规定，在合同漏洞无法通过补充协议填补的情况下，仍然需要遵循相应规则，合理确定履行期限，合同双方并不因此当然享有任意解除权。翁某主张因履行期限条款不明而解除双方签订的《房屋买卖合同》，根据法院查明的事实，未能办理网签的原因在于过户期限条款未能明确，而导致过户期限条款的补充协议未能达成的过错责任在于翁某。在此前提下，翁某不享有行使解除权的合法依据，其在本案中诉请解约的行为，应认定为以明确的意思表示拒绝履行合同义务，已经构成根本违约。一审法院认定合同未能继续履行不能归责于任何一方，系属不当，二审法院予以纠正。

《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。本案中，翁某向毕某交付了20,000元定金，根据双方的明确约定，该笔定金系用于担保《房屋买卖合同》履行，属于履约定金。翁某违反诚信磋商义务，导致合同未能继续履行，又明确表示拒绝履行后续合同义务，故毕某同意解除合同并主张由翁某按照定金罚则承担责任，具有事实依据，符合法律规定，法院予以支持，并认定20,000元定金归毕某所有；翁某主张返还20,000元定金，无事实与法律依据，法院不予支持。

相关法条

《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条

一审案号：

上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初13901号

二审案号：

上海市第一中级人民法院（2018）沪01民终5536号

二审合议庭组成人员:

王剑平、李兴、敖颖婕

编写人：

上海市第一中级人民法院审判员 李兴

责任编辑 / 牛晨光

执行编辑 / 吴涛

⏩ 转载请标明本公号和二维码 ⏪

⏩ 评析部分仅代表作者个人观点 ⏪

推荐阅读

满意请点赞，欢迎留言讨论